投资收益率和购房费用说明

Mansion（マンション）

钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也相对较高。

Apart（アパート）

Apart是Apartment的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。

在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。

所以，在选择房子时，不要只看是Apart还是Mansion。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。

表面回报率

年租金的收入÷房屋购入价格

实际回报率（NOI回报率）

年租金收入- 杂费（维修费，管理费，税金，保险金等）÷ 房屋购入价格

NOI是「Net Operating Income」的简称，是（收入利润）减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话，会发现，大家一般用的都是表面回报率，然而，这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用，在这里，我们希望提醒各位买家，购买投资房时，要注意以下这点。

不要只关注回报率

房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。

具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。

所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

1、中介手续费

我公司可按客户要求搜寻优质房产，同时为客户从卖家争取有利的成交价格。以上所发生的费用为中介手续费。

2、房屋产权相关费用

与中国不同，在日本无论是土地或建筑物，购买者都可成为房屋的永久拥有者。因此，在购买房产时，需要通过日本政府，将该房产的产权变更到您的名下。从此，日本政府会保护您所有的产权。

此手续发生的费用费用基本上为税，其费用大约为交易价格的1～2％左右。

通过此手续，您的房产产权将会被日本政府安全保护，房产继承时也可受到保障。

①登录税（国税）（房屋交易时缴纳）

将房产的产权名义变更时所需的税

土地评估价格×1.5％

房产评估价格×2.0％

②房产取得税（地方税）（登记后三个月内缴纳，根据房屋实际情况有对应的减免政策）

买房时所发生的税

土地评估价格×0.5×3.0％

房产评估价格×4.0％

③印花税（国税）(平成30年3月31日前税额减轻)

交换合同时所需税

100万日元以下 5,000日元

5000万日元以下 10,000日元

10000万日元以下 30,000日元

④产权转移登记手续费

代办以上所有手续的司法书士人工费（约10万日元）

※什么是房产评估价格/土地评估价格

为了便于管理，每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值，并备案。其价格一般为市场交易价格的～50%。

请参考以下日本二手房交易成本的实例

①固定资产税（每年缴纳一次，根据房屋实际情况有对应的减免政策）

房产拥有者每年需向日本政府支付的税

土地评估价格×1.4％

房产评估价格×1.4％

②都市计划税（每年缴纳一次，根据房屋实际情况有对应的减免政策）

房产拥有者每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）

土地评估价格×0.3％

房产评估价格×0.3％

③每月物业费，修缮金

每套房屋，根据物业公司有所不同，房屋交易时会有明确表示。

④代管理服务的服务费（根据委托合同算出，约为房租的5%）

我们公司为客人提供购房后房屋及租金的管理服务。代管理项目包括代收租金，代缴费等。

⑤每年收入所得申报（税理士代理）

日本政府要求所有房东主动申报房租等收入，无论多少套房屋，只需要一位税理事办理申告。

Ⅰ、日本居住者

作为买方时

在留卡、重要事项证明书（3个月内）、印章

作为卖方时

预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、在留卡、印章证明书（签发后未经3个月的文件）、印章

Ⅱ 非日本居住者（没有日本住址者）

作为买方时

公证书（记载内容：姓名、性别、出生年月日、现住所等）、护照复印件、印章

作为卖方时

预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料（由中国国内公证人员认证的公证书

为印章证明书）、护照复印件、印章